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有小区自管16年不亏反盈，也有专家担心自管面临资金、技术以及集体行动的协调难题
“番禺海龙湾小区自管啦！”日前，这个消息不胫而走，这个住着1800多户的较大型小区，让广州小区自管物业行列又多一员，在广州的物管界引起了不少涟漪。广州实行自管的众多小区，到底管得如何？日前，新快报记者进行广泛深入走访发现，自管小区要真正管好并不简单，既要管好人、管好场、管好钱，还要办好事。既要建章立制，关键还要全体业主共同参与，这样才能持续稳定发展。
■采写：新快报记者 邓毅富
番禺区海龙湾小区
七成以上业主同意实行自管
今年8月5日上午9时，在街道办、居委会、民警等到场监督和指导下，广州番禺区洛浦街海龙湾小区业委会正式接管小区，这意味着该小区正式由业主自行管理，提供物业自治服务，原物业管理公司正式退场。
广州番禺海龙湾小区业委会一位负责人介绍道，业委会于2023年11月成立，2024年5月召开业主大会表决通过自管决议。海龙湾小区建于2005年，业主约1800户，由48栋小高层住宅组成。2023年11月，海龙湾第一届业委会成立，根据业主大会会议结果显示，有73.13%的业主和占比专有面积72.89%的专有面积同意解聘原物业管理公司。
海龙湾小区于今年4月26日至5月25日期间召开了业主大会。大会作出了决议：按照《海龙湾小区业主自行管理方案》实行业主自行管理。该决议于2024年7月24日在番禺区洛浦街道备案通过。
海龙湾小区实行自管的原因是，从2022年7月起，海龙湾志愿者一直关注公共收益问题。
“业主自管小区目前还是不多，主要在一些住户较少的单体楼。像1000户的大型小区要成立业委会，需要667户以上业主的参与（按规定需要2/3业主参与），现实中大家参与小区公共治理的热情相对还比较低，因此很难凑齐人数。”广东胜伦律师事务所肖挺俊律师表示，这次有1800多户的海龙湾小区能通过自管方案，实属不易。
黄埔区建鑫苑小区
共商共议解决问题，每个月公开账务
“我们原来要去公园散步、运动，现在不用了，小区里的花园一点都不比外面差。”在黄埔区建鑫苑小区，黄昏时分，不少放了假的小朋友，在老人的照料下在草坪上玩耍。刚退休不久的赵大姐，也陪着老伴在健身径上慢跑。
建鑫苑小区业主于2001年入住，有500多户，在2019年4月1日正式开始实行自管。业委会主任罗松介绍道，自管之前，小区存在很多问题，比如消防设施基本处于瘫痪状态，灭火器也过期了；监控覆盖不到位，每年均有发生盗窃案件；物管方对于大修不及时，有的拖了将近一年也不解决；外墙栏杆倒塌不维修，仅用铁丝拉网临时应对等。保安人员高龄化，无日常巡逻，仅守大门收停车费。
于是，业委会在街道的协助下成立了业主委员会，召开业主大会通过了自管方案，物业公司也因为公司战略调整及业务重组，和平离场，小区顺利进入了自管模式。
“我们的小区自管，是以业委会为主体，聘请专职人员成立自管中心，专职人员中有一部分是小区有专长的业主，也有小区租客，以及周边小区有专长的业主。”罗松说。
自管以来，建鑫苑小区需要较大维修时均用公共收益及时维修完成，不再像物业管理公司那样要一直等总公司拨款。小区内绿化均全部恢复及设计再造，打造出了园林绿化格局。保安工作全部请专职中青年，日常有巡逻有记录有打卡。加装了地面及出入口的监控，避免了电动车等财物损失。小区还向居委会申请加装了健身器材，并且自购了一部分，使得业主们可以在小区内娱乐健身。大家和睦相处，每年都进行多场活动，丰富了业主们的业余生活。小区还成立了志愿者组织，经常发布活动，为小区建设出力。
“我们自管以来，每个月坚持公开账务和工作，现在自管五年了，一直没间断。”罗松说，公布的方式是在小区公告栏和小区公众号上。建鑫苑小区自管的经验是，充分尊重业主，凡事共商共议积极解决。账目公开、工作公开，每年结余均有分红。目前小区仍维持在0.75元/平方米的物业管理费，业主们基本满意。
增城区新塘镇汇美体育花园
自管后面貌大有改观，业主交费积极
增城区汇美体育花园共815户，全部是电梯房，从2006年小区建成由前期物业进行管理，管理费为1.15元/平方米。
汇美体育花园业委会主任唐国琦介绍说，2017年后物业服务人员一再减少，小区野草丛生，长到近一米高；公摊水费是业主自用水费的0.5-1.2倍。
2018年，小区成立了业委会并选聘了物业管理公司，但管理不善，每月损失近3万元，物业公司自觉盈利无望，于2020年12月主动退出。
在这种情况下，经过业委会多次讨论，广泛征求业主意见，在绝大多数业主认同下，小区从2021年1月1日开始进行自管。
此后，业主有知情权了，小区收支情况透明了，重大支出都提前向业主公示，业主清楚地知道，收入多少、支出多少、用在哪些地方。所以业主交费就积极了，自管以来交费率都在99%左右。
小区自管以后，卫生变干净了，重新种植草皮，对高大树木进行修剪，小区面貌大有改观，业主满意度大幅提升。
唐国琦说，今后将利用结余资金对小区儿童游乐场所、景观鱼池、运动器材进行维修更换，继续改变小区的面貌。
